ライフスタイル重視27 Jun. 2019
不動産の知恵ふくろう
％が資産価値よりライフスタイル優先｜「立地に関するアンケート」住宅購入意識調査
リニュアル仲介株式会社（本社：東京都新宿区 代表：西生 建）では「物件提案ロボユーザー」を対象に、購入不動産の立地に関するアンケート（全2問）を実施し、以下の回答（621名）を得たので発表いたします。
「既存住宅売買瑕疵保険の普及」や「重要事項説明書への建物状況調査の実施の有無の表示」「安心Ｒ住宅」等、国は多くの施策を打ち出し、安心して取引できる既存住宅流通市場の実現を目指しています。しかし、せっかく制度が整備されても、売却価格が購入時の価格を大きく下回る場合などは、売却後に住宅ローンの残債が残ってしまい、売るに売れない状態となります。住宅の資産価値が目減りする状況では、既存住宅流通市場の活性化も、ままなりません。
そこで今回の調査は、不動産を購入する際に、どの程度の人が売却時の資産性に配慮しながら購入を検討しているかについて、アンケート調査を行いました。
調査期間：2019年6月7日（金）～6月11日（火）
調査方法：インターネットによる調査
調査対象：物件提案ロボ利用者
回答者数：621名
＜質問１＞自宅の購入は、駅から徒歩何分まで許容できますか？
■意外と多い！？駅から16分以上でも構わない
駅からの距離は、住宅の資産価値に最も影響を及ぼすポイントです。
一般的に、駅に近ければ近いほどリセールバリューも維持されやすい傾向があります。
徒歩10分以内と回答した人は46％で、10分以上を許容できると回答した人が46％という結果でした。
最近は、駅からの距離が7分以内の物件を勧めるケースも増えていますが、7分以下と回答した人は22％でした。
また、駅から16分以上、もしくはバス便でも構わないと回答した人が22.6％となり、約1/4の人が、16分以上の距離を許容していることが分かります。
■年代による分布
20代は、10分までと回答した人が66.7％に上り、若い世代は利便性を求めていることが分かります。
対して30代は、16分以上やバス便を許容できる割合が29.3％とほぼ3割を占めました。
駅からの距離よりも子育て環境を優先するからなのでしょうか、子育て世代は駅からの距離に寛容であることが分かります。
また60代以上では、5分までと回答する人が15.8％と他の世代よりも突出しており、子育てを終えた世代には、利便性を求める層が一定割合存在することが分かります。
＜質問２＞自宅を購入する場所は、どちらを優先させますか？
①通勤・通学に便利、子供の学区域、昔から住んでいるなど、自分のライフスタイルを優先に立地を考える。
②売却時に値段が下がりにくいなど、リセールバリュー（売却時の価格）を優先させて立地を考える。
■2/3の人が、ライフスタイルを優先して住宅購入
ライフスタイル優先の人が、リセールバリュー優先の人を大きく上回り、全体の2/3の人がライフスタイル優先と回答しました。
住宅の購入理由は、結婚・出産・子供が大きくなったからなど、比較的ポジティブな要因で購入を検討される方が多いものです。
もしかしたら、家の購入を検討している段階で売却のことなど夢にも思わないのが一般的かもしれません。
■ライフスタイル優先派/リセールバリュー優先派別、許容徒歩分数
■リセールバリュー優先派は、駅からの距離10分以内が10％
ライフスタイル優先派とリセールバリュー優先派で分けて、駅からの許容徒歩分数を見ると、徒歩10分まで許容すると回答した人が、ライフスタイル優先派が45％に対して、リセールバリュー優先派は57％と10ポイント以上多くなりました。
リセールバリュー優先派が、駅からの距離を重視していることが分かります。
■ライフスタイル優先派は、バス便を許容する人がリセールバリュー優先派の2倍
ライフスタイル優先派は、10分以上の距離を許容する人が55％となり、リセールバリュー優先派の人よりも駅から距離はあまり気にしない結果となりました。
なかでも、リセールバリュー優先派でバス便も許容している人が6％に対し、ライフスタイル優先派の人は14％の人がバス便も可と回答し、バス便を許容する人がリセールバリュー優先派の人より2倍以上も多い結果となりました。
「家は一生で一回の買い物」と言われたバブルがはじける1990年代前半までは、不動産の価格は一貫して上昇していたので、住宅購入時にリセールバリューのことは、あまり考える必要がなかったかもしれません。
しかし、購入価格を大きく下回る可能性のある現在では、購入時に売却時のリセールバリューも考えて購入されることをお勧めしています。
離婚、死別、ローンが支払えなくなった、やむを得ず高齢者施設への入居等、住宅を売却しなくてはいけないネガティブな原因も誰にでも起こり得る話です。
ぜひ、住宅購入時には「購入の頭半分」「売却の時の頭半分」で住宅探しをされることをお勧めいたします。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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建替え26 Jun. 2019
不動産の知恵ふくろう
自宅の建替えと法規!?
建て替えができない土地がある事をご存知ですか？
「親が所有している実家を建て替えれば、土地を買うための費用が不要になる」
「古家付きの土地を買えば、更地で買うよりも割安で買えるのでは」
などと思ったことがあるのではないでしょうか。
たまに広告で見かけますが、格安な販売図面の隅の方に「再建築不可」と書いてある物件です。
「再建築不可物件とは、更地にした後に新たに建物を建てることができない物件（土地）のことです。
これは、建築基準法第条で規定している「道路（幅員が４メートル以上のものをいいます）」が大きく関わっています。
建築基準法では、道路に2メートル以上接していない敷地の場合には、建物を建てることができないと規定されています。
建築基準法が施行される以前に立っていた建築物は問題とはなりませんが、その建築物を取り壊して新たに建物を新築するときには、現在の建築基準法が適応される為、再建築不可になってしまうのです。
自宅の建替えを検討されている場合は「再建築不可」に該当しないかをまずは確認しましょう。
古家付きの土地を検討されている場合の方も同様です。
「道路（幅員が4メートル以上のものをいいます）」と書きましたが、4メートル未満の場合で建築不可になる場合は「敷地のセットバック」を行うことで、家を建てることができます。
このような道路を「2項道路」（建築基準準法42条2項道路）または「みなし道路」といいます。
「敷地のセットバック」とは、土地が接している道路が、この2項道路の場合は、道路の中心線から2メートルの位置まで後退（セットバック）した線まで建物を建てずに空けておくことです。
なお、片側が川や崖になっていて、道路が広げられないような場合は、川や崖側の道路境界線から4メートルのところまで敷地のセットバックが必要になります。
建物を建てるためには、建てる土地にいろいろな規制がありますので、安い土地だからと安易に手を出すと痛い目にあってしまいます。
ユナイトでは、買主専門のエージェントで対応していますので、気になるような物件がございましたら、是非ご相談下さい。お待ちしております。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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建築基準法上の道路25 Jun. 2019
不動産の知恵ふくろう
築基準法上の道路とは？？
不動産購入する場合に、道路の話もよく耳にするかと思いますが、そもそも「道路の定義」というものをご存知ですか？
今回は道路についてお話します。
一般的には42条1項道路に接して建築されている住宅が多いですが、42条2項道路という道路もあり、それぞれについては下記の通りとなります。
【42条1項道路】 幅員4ｍ以上
1.道路法による道路（国道・都道府県道・市区町村道）
2.都市計画法・土地区画整理法・旧住宅造成事業に関する法律・新都市基盤整備法・都市再開発法・大都市法による道路
3.建築基準法が施行された（昭和25年）際、現に存在する道、又は都市計画区域・準都市計画区域に指定された際、すでに存在する道
4.都市計画法・道路法・土地区画整理法・都市再開発法などで2年以内に道路を作る事業が予定され、かつ特定行政庁が指定したもの
5.1～4以外の私道でかつ一定の基準に適合するもので特定行政庁からその道路の位置指定を受けたもの
【42条2項】 幅員4ｍ未満
6. 3の場合（昔からある道）で、すでに建築物が立ち並んでいるもので特定行政庁が指定したもの
道路の中心線から2ｍの線が道路の境界線とみなされるので、再建築の際にはセットバックが必要となる
※セットバックをする際の費用については、国や自治体が費用負担してくれるところもあれば、接道が私道の場合は自己負担となる場合もあるのでくれぐれもお気を付けください。
重要事項説明の時には道路の説明がされるので、その時に確認をしていただく事でリスク回避は出来ますが、上記のようにセットバックが必要となった場合の費用面や、セットバックの面積は契約前にしかりと把握しておく方が良いかと思います。
また、建築物の敷地が道路に通じていないと、災害があった際に避難が出来なくなってしまいます。そこで、建築物の敷地は建築基準法上の道路に原則として2ｍ以上接していなければなりません。
ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する等、一定基準に適合し、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものは、接道していなくても建築は出来ます。
普段は道路の事など全く気にすることはないと思いますが、このような情報を知っておくと住宅購入時にも気をつける事も出来ますし、普段のお散歩の時でも意識して見てみると面白いかと思います。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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返済期間23 Jun. 2019
不動産の知恵ふくろう
ローン「想定返済期間」も考えておきましょう
住宅ローンの選択は、一番損のない得するやり方を探しておくのがポイントです。
そのために、前提として考えておいた方がよい項目の一つとして「想定返済期間」があります。
ほとんどの方は、変動金利/固定金利などの種類、毎月の額、繰り上げ返済の場合の手数料等を気にする方が多いと思いますが、資金に余裕がある方は、この点も考えておいても良いかもしれません。
住宅ローンは、返済期間が長いほど利息も高くなるため、実際には繰り上げ返済を行って、最終的には25年前後ぐらいで返してしまう方が多いそうです。
この繰り上げ返済の計画を、ローン計画とともに立てておき、それを頭に入れたうえで「金融機関はどこにするか」「金利は固定にするか変動にするか」「保証料は一括払いにするか分割にするか」といったことを決めた方が、より経済的な住宅ローンの計画ができます。
例えば、多少余裕があって10年～20年余りで返済できる見込みがあり、しかも金利引き下げがつくのであれば、変動金利型の方がお得です。
逆に、資金的にぎりぎりに近く35年かけてコツコツ返していくしかないのであれば、固定金利型のメリットも出てくるので、フラット35Ｓを選択肢に加えてみても良いでしょう。
ローン保証料は、当然「分割払い（金利上乗せ型）」の方が高く、35年かけて返済するのであれば一括払いの２から３倍くらいになってしまいます。
ただし「35年ローンが繰り上げ返済によって15年短くなって20年になった」という場合には、使わなかった15年分の未経過分の保証料の一部が通常返金されます。
戻し保証料には、下記のような注意点も存在します。
・全ての金融機関で、戻し保証料を受け取れるわけではない。
・かなりの割合で保証料は償却される
・戻し保証料を受け取るには、手数料として１万円程度必要になる
・借り換えの際にも戻し保証料は受け取れるが、別途に繰り上げ返済手数料が必要になる
・金利上乗せ型の場合は、戻し保証は発生しない
変動金利型で借りたローンの繰り上げ返済は、ウェブ上で手続きを行えば手数料は無料になるところが多くなりました。
変動金利型でこまめにゲーム感覚で返していきたいという人は、保証料は分割の方が得という場合も中には出てくるでしょう。
せっかく繰り上げ返済をしても、保証料の返金分が返金手数料で食われてしまって、結果は35年分の保証料に近い額を支払ったというケースもあります。
このようなとき、分割払いならそれまでの分しか払っていませんから、その方がマイナスは小さいことになります。その点も結構な額になってきます。
保証料の支払い方は、申込と同時に決めたら変えられませんので、返済の計画をよく考えて、まずは銀行に、あるいはFPや不動産業者等によく相談しておくとよいと思います。
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所有者不明の土地21 Jun. 2019
不動産の知恵ふくろう
所有者不明土地の解決へ向けて一歩前進。土地を所有することの責任とは？
今年の6月14日、所有者不明土地等対策の推進に関する新たな基本方針及び工程表が閣議決定されました。
発表された工程表によれば、2020年までに「土地基本法等」「国土調査法等」「民事基本法制」の見直しを図るということです。
それぞれ具体的な内容としては、土地所有者の責任を明確化する、所有者不明の場合でも土地調査が円滑に進むよう手続きを円滑化・迅速化する、相続登記の義務化、共有制度の見直し、遺産分割協議の期限設置などとなっています。
どれも、まずは土地所有者が不明にならないようにすることを目的としています。
制度設計の観点から言えば、こういった手続き面での改正は大切なことですが、そもそもこの問題の根底にあるポイントは「その土地に価値がない」ということです。
土地自体に資産的な価値があれば、義務化されなくても相続人は相続手続きを進めますし、放置されるようなことはありません。
ただし現実問題として、土地自体に価値がないため、手続きを義務化されても負担が増える一方ということになります。
「相続手続きの義務化」「遺産分割協議の期限設定」は、いらない土地の押し付け合いを強制することになり、相続争いを表面化させるキッカケとなってしまう可能性もあります。
また「共有制度の見直し」により、一部の相続人や共有者が不明の場合でも土地を処分できるようになる、という制度ができたとしても、その土地が「処分」＝「売却や運用」が見込めないような資産価値のない土地であれば、制度自体が絵に描いた餅になりかねません。
資産価値のない土地は、結局「所有者の負担になってしまう」という点は、制度設計だけでは解決できるものではありません。
すでに発生している所有者不明土地問題に関しては、補助金や助成金制度を創設するなど何かしらの「ニンジン」がなければ動いていかないのではないでしょうか。
それと同時に、これから不動産購入を検討されている方は「将来的に資産価値の毀損しない不動産」という視点を強く意識していただきたいと思います。
お住いの購入は「終の棲家」として終わるものではありません。「住み倒してあとは野となれ」とはいかない状況になっていくことが予想されます。
最近では「人生の終盤は病院や施設で過ごす」という方も多くなっています。
入院・入所にかかる費用が、現金で用意できれば良いですが「資産として所有していた自宅を売却する」という選択肢が持てることはきっと将来のご自身への投資となります。
また、資産価値のある不動産を遺せるかどうかは、相続人の負担を軽減することにもつながると思います。
不動産の資産価値を左右する最大のポイントは「立地」です。
人口が減っていく都市や、都心からアクセスの悪い郊外などは、人口が減少し「家余り」が加速していく状況では資産価値の目減りが強く懸念されます。
そして、もうひとつの資産価値の目減りを防ぐ方法は「高値掴みをしない」ことです。
割安な価格で購入できれば、将来的な値下がりリスクも軽減することができます。
ぜひ「資産価値」という視点で不動産選びをするようにしてみてください。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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ペットと暮らす20 Jun. 2019
不動産の知恵ふくろう
ペットと暮らす不動産購入！おすすめリフォーム方法について
不動産購入時に、ペットを飼われている方は必ず「ペットを考慮した家探し」をされると思います。
そこで、不動産購入時のおすすめリフォームについて解説したいと思います。
対策したい内容としては、ペットの臭いやいたずら、ご近所への騒音などが挙げられます。
不動産購入後にご近所に迷惑をかけ、出ていかなければならないといった事が無いように下記の注意事項などもご覧いただければ幸いです。
また「愛犬の足腰に負担がかからない床材にしてあげたい」「のびのびと過ごせる遊び場やくつろぎの空間を制作したい」のような、住空間の創造の参考にしていただければと思います。
〇【壁／消臭／床／防音／防寒】ペットと暮らすためのおすすめリフォーム
◇【ドア／建具】のおすすめリフォーム
まずは「網戸」です。少しお値段は掛かりますが、網はステンレス製に張り替える事をおススメ致します。
もしくは「ペット用ドア」の設置を行い、扉の開け閉めが無くてもペットが移動できるようにしてあげる事は重要です。
また猫がドアを開けるいたずらは「扉交換」や「鍵の追加」で防ぐ方が多いようです。
◇【遊び場／外構】のおすすめリフォーム
ペットと一緒に過ごす為には、ペットがストレスなく過ごせるようにすることが重要です。
そこで、運動場所として「キャットウォーク」や「ドッグラン」を施工される方もいます。
また、庭やベランダの安全対策に「目隠しフェンス」を設置し、ご近所に迷惑をかけないような対策もおススメ致します。
さらに犬が玄関からの飛び出しての事故は「門扉」で防止したり、散歩後のペットの足を洗える「立水栓」や「シャワープレイス」の新設などもされる方もいます。
◇【水まわり】のおすすめリフォーム
ペットの入浴には「広い洗面台」や「マイクロバブルバス」を設置する方もいます。
リビングにいるペットを見守れる「対面式のキッチン」や料理中にコンロが危ない場合は「フタ付きのIHクッキングヒーター」に交換しておくような方もいます。
〇【壁／消臭／床／防音／防寒】のペットと暮らすためのリフォーム・費用
◇壁のいたずら対策には、ペット用壁紙・腰壁がおすすめ
「かじるや猫が爪とぎをする」などの理由で「部屋や廊下の壁がボロボロになってしまう」という悩みを抱えている方は多いはずです。
そこで不動産購入時のリフォームでは、丈夫で掃除しやすくかつ消臭効果や脱臭機能のある壁材に交換されることをおススメ致します。
中でも手頃なのが、「ペット用壁紙クロス」です。
一般的なビニールクロスよりも、ひっかき傷に強く、抗菌・消臭加工されている製品もたくさん流通しています。
壁の下側部分に、傷や汚れに強い「腰壁」を設置する方法も有効です。
腰壁専用の板やパネル材もありますが、丈夫な壁紙クロスを壁の下部に貼るだけでも効果があります。ぜひ、不動産購入時のリフォームではご検討下さい。
上記のようなリフォームでかかる費用は、おおむね以下の通りです。
壁紙張り替え費用：1～1.5千円/㎡
腰壁設置費用：1～2万円/m(高さ90cm程度の場合)
◇防臭・調湿には、珪藻土やエコカラットの施工をご検討下さい。
不動産購入時、消臭・調湿効果がある自然素材を使いたい方には「珪藻土」塗装や、リクシルの『エコカラット／エコカラットプラス』などもおすすめです。
拭き掃除のしやすさを重視したい方には、壁紙クロスやパネル、エコカラットプラスなどが適しています。
各々の施工費用は、以下を参考にしてください。
珪藻土の塗装費用：3～6千円/m²
エコカラット施工費用：8千～2万円/m²
◇不動産購入時に消臭したいなら、ハウスクリーニングをご検討下さい
リフォームを機に、部屋に染み付いてしまっている臭いも改善したいという場合には、消臭・除菌クリーニングも依頼すると良いようです。
価格設定は、業者によって異なり、床面積(平米単価)で出す所もあれば、室内容積(1立方メートルあたり〇円)と出す所もあります。
また「30㎡未満／30～60㎡」など、30㎡区切りで一律料金としている業者も多く見られます。
消臭・除菌クリーニング代：平方メートル単位の場合：1～4.5千円/㎡
◇脱臭にはナノイー発生器の増設が有効との声もあるようです
しっかりと防臭対策したい場合は、脱臭力の高い「ナノイー発生器(エアイー)」を設置するのも良いようです。
天井埋め込み型であれば、場所を取らず、見た目もスッキリします。
ナノイー発生器の設置費用：4～6.5万円/台
◇換気のために窓を増設する事をご検討下さい。
換気のためには、窓を増設する事も効果的です。
※マンションの場合は、外壁を壊して窓を新設する工事は許可されない事が予想されます。
(外壁側に)窓を増設する費用：10～30万円/箇所
※一戸建ての2階などは別途、足場設置代がかかる場合があります
◇床は、足に優しく掃除しやすい遮音仕様の素材をご検討下さい
滑りやすい床や「合板フローリング」などの硬い床では、ペットの足腰に負担がかかってしまいます。
腰痛持ちのペットも非常に多く、飼い主様は不動産購入時には床材まで気に掛けていただく必要があるようです。
また、アンモニアに弱いフローリング材が多いため、マーキングしてしまう子を飼育している場合、床材選びはとても重要です。
そこで、リフォームの際には、滑りにくく柔らかさや耐久力があり、かつ掃除がしやすい物を選んでほしいと思います。
おすすめは「ペット用フローリング」や「ペット用クッションフロア」です。
ペットの足腰に優しく、消臭・抗菌機能付きの物が多く販売されています。
マンションなど2階以上の部屋にも適した、防音性が高い物も多いです。
なお、ペットが粗相してしまうことが多いようであれば、掃除しやすい床材にした上で、洗濯しやすいタイルカーペットやマットを敷くのが無難かもしれません。
継ぎ目の少ない床材にリフォームしておけば、より掃除が楽になるでしょう。
逆に、あまりいたずらをしない子であれば「コルクタイル」や「無垢材フローリング」といった自然素材もおすすめです。
フローリング施工費用：6～18万円(6畳の場合)
クッションフロア施工費用：4～10万円(6畳の場合)
コルクタイル施工費用：11～20万円(6畳の場合)
防音フローリング・カーペット施工費用：6～23万円(6畳の場合)
以上、ペットと暮らす不動産購入！おすすめリフォーム方法について解説してみました。
今後の参考にお役立て下さい。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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リフォーム工事19 Jun. 2019
不動産の知恵ふくろう
リフォームを「工事」と捉えるか「製品」と捉えるか
中古住宅を検討する際に欠かせないのがリフォームです。
中古住宅の「汚い」イメージを払しょくできないと「新築が買えないから中古を選んだ」という印象の脱却ができません。
「中古を買って思いっきりリフォーム」「天然素材に囲まれた快適なリビング」「最新式のキッチンやお風呂…」などなど・・・
新築の戸建分譲や新築マンションは、仕様や設備が決まっていることが殆どで、また注文住宅でも一つ一つ細かく選ぶわけにもいかないので、フルオーダーというよりは、セミオーダー感覚で建てることが多く、買主様の「想い」や「こだわり」を実現する手段として、中古住宅をリフォームするというのはそれほど悪くない選択と言えます。
しかしながら、リフォームは簡単にはいきません。
なぜならば、価格が非常に不透明だからです。
中古住宅のリノベーションに関する対談で面白い記事があったのでご紹介します。
＞「ＩＫＥＡのキッチン」は、なぜリノベの現場で売れないのか？
この対談記事は、全体で3部構成です。非常に面白い記事だと思いますので是非お時間のある時にご一読ください。
リフォームの費用が不透明なのは、業界の構造に問題があるのは間違いないのですが、工事業という側面が大きく影響すると思います。
リフォームとひと口にいっても、ジャンルが多岐に渡るので一概には言えないのですが、中古住宅購入時に良く行われるキッチンやお風呂など住宅設備については、工事というよりは、メーカーの製品を購入して設置するだけ、というような印象が強いと思います。
先ほどご紹介した対談でも触れられているのですが、日本の住宅は共通の規格というものがありません。
キッチン一つとっても、その広さは様々で、システムキッチンのサイズを固定してしまうと、隙間が出来たり、最悪の場合収まらない場合も考えられます。
ネット通販でリフォーム商材が販売される動きもあるのですが、キッチンやお風呂などの大型アイテムは「上手く収まるか？」が懸念されるため、一般の消費者でわかる範囲で判断できないのも事実です。
この「上手く収める」が施工業者です。
記事では、多少の段差でも許容できれば…というような記載がありますが、生活に密着した箇所の段差はストレスになりますし、水回りの数ミリの隙間は維持管理に大きく影響を及ぼします。
そして「上手く収める」に対して、費用がかかり、そのコストは現場の状況によってマチマチなので、リフォームは価格が不透明と言われる原因の一つになっています。
かかるコストは1円でも安くしたいというのが買主の心情です。
ですが、安さを求めるがあまりいい加減なリフォーム事業者に当たってしまっては本末転倒です。
見積書だけでなく、事業者の応対や会社の姿勢などを見て、多少見積りが高くとも、きちんと工事を行う事業者を選択した方が良いと思います。
特に中古住宅購入の際は、リフォーム事業者をじっくり選択する時間がない場合が多いので、あまり金額にこだわり過ぎず「任せられる」「信頼できる」事業者かどうかをしっかり見極めたいところです。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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2019年5月不動産相場18 Jun. 2019
不動産の知恵ふくろう
2019年5月度の不動産相場
公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2019 年5月度の不動産流通市場動向が発表されました。
以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。
○東京都
5月の東京都区部は75.79 万円/㎡と前年比で1.1％上昇し、5 ヶ月連続で前年同月を上回った。
多摩は37.73 万円/㎡と前年比で5.8％下落した。
○神奈川県
5月の横浜・川崎市は47.77 万円/㎡と前年比で2.5％上昇した。
神奈川県他は28.89 万円/㎡と前年比で8.2％下落し、6 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
○埼玉県・千葉県
5月の埼玉県は32.48 万円/㎡と前年比で7.0％上昇し、12 ヶ月連続で前年同月を上回った。
千葉県は27.72 万円/㎡で前年比マイナス0.7％と、ほぼ横ばいながら4 月に続いて前年同月を下回った。
◆公益財団法人東日本不動産流通機構
＞『月例報告、Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート2019年5月度』
家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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自宅は運用資産17 Jun. 2019
不動産の知恵ふくろう
自宅は夢のマイホームではなく、「運用資産」と考えるべき
自宅を購入することを考えている方に「自宅といえども、売却することを考慮した方が良いですよ」と言いますと「ずっとそこに住むつもりだから、資産性など考える必要はない」というご意見をお持ちの方がいます。
果たして、今後の世の中で、本当に亡くなるまでその家に住むものなのででしょうか？
1973年の朝日新聞に「住宅双六」というものが掲載されました。
これは、当時の日本社会における住宅事情をライフステージに応じて「標準」的な住み替えを競っていく双六ゲームでした。
最初は地方から働き口を求めて上京し、四畳半の古いアパートで独り暮らしを始めます。何年かして給料が上がったらもう少し質の高い部屋に引っ越す。
結婚したら、夫婦二人で暮らすための新居を買うか、借りるかする。
子供が出来たら、そこでまた住み替えです。
この双六の「あがり」は「郊外庭付き一戸建て」でした。
この時期は、第一次オイルショック直前の高度経済成長期であり、庭付き一戸建てのマイホームは、双六の「あがり」でした。いわゆる、サラリーマンの生涯の夢だったわけです。
その夢は、土地神話という名の神輿に乗っていました。
地価は、右肩上がりで上がっていき、決して下がることがないと思われていました。だからどんなに借金をして背伸びして買っても、それで損をすることはなく、少しでも早く買った人が大きな含み益を上げることができた時代でした。つまり、その当初は「マイホーム」は夢であると同時に、確実な投資でもあったのです。
しかし、これは昔の時代の話であり、今の時代はそうではなくなっています。
バブル崩壊後、経済成長は鈍化し、ライフスタイルも変化し、ついに人口減少時代に突入、高度成長期と今では不動産市場の環境は激変しています。
現在でも価値が上がっていく物件はありますが、高度成長期のように何も考えずに買っても、すべての土地が値上がりするなどということはもはやあり得ません。
自分の趣味や思いつきで購入すれば、ほぼ確実に値下がりしてしまいます。
よほど慎重に条件を選んで投資しようとしない限り、大きな痛手を受けることになってしまう、残念ながらそういう時代です。
「住宅双六」掲載からすでに約46年が経ち、双六の「あがり」を手にした団塊の世代の人たちは、高齢者といわれる年齢になっています。
住宅ローンの返済はすでに終わり、子供もとっくに巣立っています。
ところが、後に残された高齢者夫婦は、必ずしも双六のゴールに満足といった状況ではありません。
足腰が弱り「駅からの距離が遠い」「坂の上にある自宅までの道がつらい」「自宅の階段の上り下りがしんどい」といった理由から、夢のマイホームを捨てて郊外から都心部へ移住する高齢者が実に増えています。
昔の「郊外庭付き一戸建て」は特徴があり、新たに開発・分譲された新興の住宅街が多く、ほぼ同じような年齢層の住民で構成されています。
必然的に移住したりするのも同じ時期が多く、自分が売りに出そうと思うと売りに出ている住戸が近隣に多数あり、価格を下げても買い手が現れず、処分できないという悩みが尽きません。
事実上の全財産である郊外の自宅が二束三文でしか売れず、困り果てた親を見かねたお子さんが費用を負担して住替えさせているという例もあります。
このようなケースを目の当たりにすると、永住を前提に出口を考慮せず自宅を買う事が大きなリスクであるという事がわかってきます。
20年後、30年後も同じ場所に住もうと思っていても、人生は長いです。
思っていた通りに事が運ばないことは多々あります。
転勤、子供の教育、親の介護、様々な要因で、その場所に住み続けられない事情が出てきます。それが人生というものです。
今の時代には、自宅は「夢のマイホーム」ではなく「人生最大の運用資産」と考えるべきだと思います。
市場価格と流動性を考慮して物件を選び、必要が出てきたら売却して現金化する。そういう選択肢を持っておくことが大切です。
そういった視点も持ちながら家探しをされることをお勧めします。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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次世代住宅ポイント15 Jun. 2019
不動産の知恵ふくろう
次世代住宅ポイントは本当にメリットがあるのか？
消費税10％への増税後の住宅購入等を支援するため、国土交通省は「次世代住宅ポイント」制度を開始しました。
実際に、そのポイント発行申請の受付が開始されました。
「次世代住宅ポイント」とは、一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性能等を満たす住宅や家事負担の軽減に資する住宅の新築やリフォームをされた方に対し、さまざまな商品と交換できるポイントを発行する制度です。
増税分の負担をポイント還元し、実質的な増税コストを緩和しようという施策になります。
そして、この「次世代住宅ポイント」を使って交換できる商品などもHPで公開されています。
一見すると家計に優しい制度のようですが、具体的に商品リストを見てみるとやや違和感を覚える部分もあります。
たとえば、ある家電は28万ポイントで交換可能となっていますが、インターネットで価格を見ると14万円くらいとなっています。
他にも7000ポイントで交換できる商品が、店頭では4000円くらいで売られています。
「交換できる商品は随時追加されます」となっていますが、現在のリストから見ると、1ポイント＝1円という換算にはならないようです。
一定の性能以上の新築住宅を購入した際には、次世代住宅ポイントが35万ポイントもらえることになっていますが、額面とおり35万円分の得をしたということにはならないようです。
増税後にも、負担の増加なく住宅が購入できるというわけではなさそうですね。
もちろん、タイミングとして住宅購入が増税後になってしまう方については、積極的にこの「次世代住宅ポイント」をご利用のうえ、負担軽減をはかるべきだと思います。
一方で「次世代住宅ポイント」が使えるようになるまで住宅購入を待つという選択はナンセンスです。
例えば、個人が所有している不動産の売買については消費税がかかりません。
そのため、増税の影響はありません。
増税の影響がないため「次世代住宅ポイント」も適用されません。
売主が事業者の場合にだけ、建物価格についてのみ消費税がかかります。
「次世代住宅ポイント」は付与されるようになりますが、前述のとおり増税分がカバーできる制度設計とはなっていないことに注意が必要です。
住宅購入において一番大きなコストは「住宅ローンの金利」です。
住宅ローン金利が1％あがった場合の影響は、住宅価格の消費税分とはけた違いの影響が出てきます。
また、賃貸住宅にお住まいの方の場合には、住宅購入を遅らせることで積み重なる家賃なども追加コストと考えられるでしょうか。
住宅ローン金利については、史上まれにみる低金利の状態がまだ続いています。
ただし、この金利がいつまで継続するかは予断を許さない状況です。
こういった状況を考慮すると、特に時期を待たずに積極的にお住まい探しを進められることをお勧めします。
良い物件が見つかった際には素早い決断が必要になります。
あまり物件の数を見ていない場合、本当に良い物件に出会った場合でもすぐに判断ができません。
慌ててお住まい購入をすることほどの悪手はありません。
イレギュラー要素はないか、割高の物件ではないか、など慎重に判断するべきだと思います。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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